Jeśli nie prowadzisz działalności gospodarczej w zakresie najmu, a zamierzasz wynająć posiadane mieszkanie czy dom – możesz rozliczać się z fiskusem na dwa sposoby:
1) za pomocą ryczałtu od przychodów ewidencjonowanych (stawka 8,5%) – podstawą wyliczenia podatku jest przychód /nie uwzględnia się tu kosztów/
2) na zasadach ogólnych (wg skali podatkowej – stawki 18% i 32%) – podstawą opodatkowania jest dochód, a więc przychód pomniejszony o koszty jego uzyskania.
Jeśli wynajmujesz kilka mieszkań to od wszystkich trzeba płacić podatek w takiej samej formie, czyli albo ryczałt albo rozliczenie na zasadach ogólnych – nie można rozliczać jednego mieszkania wg ryczałtu, a drugiego na zasadach ogólnych. Jeśli już zdecydujesz się na jedną z form opodatkowania najmu prywatnego, należy dokonać formalnego wyboru formy opodatkowania.
Wybór formy opodatkowania najmu prywatnego następuje poprzez złożenie oświadczenia do naczelnika US właściwego ze względu na miejsce zamieszkania możliwy jest tylko raz w roku:
– na jego początku (do 20 stycznia) bądź
– do 20 dnia miesiąca następującego po miesiącu, w którym wynajmujący osiągnął pierwszy przychód z tytułu najmu (jeśli rozpoczynamy wynajem w trakcie roku podatkowego), albo
– do końca roku podatkowego, jeżeli pierwszy taki przychód pojawił się w grudniu.
Jeśli termin złożenia przypadnie w dzień wolny, przesuwa się on na najbliższy dzień roboczy.
W przypadku, gdy nie złożymy oświadczenia w odpowiednim terminie, automatycznie rozliczamy się według skali podatkowej, chyba, że w poprzednim roku rozliczaliśmy się ryczałtem, wtedy w tym roku możemy kontynuować tę formę rozliczania bez powiadamiania US. Oznacza to, że wynajmujący dopiero zaczynający rozliczać najem, którzy wybrali rozliczanie według skali podatkowej, nie muszą składać oświadczenia o wyborze formy opodatkowania.
Dochody/przychody z najmu nieruchomości, która stanowi współwłasność małżeńską, powinny być opodatkowane przez każdego z małżonków osobno (art. 8 ust. 1 i 3 Ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych oraz art. 12 ust. 5 i 6 Ustawy o zryczałtowanym podatku dochodowym). Należy się do tego stosować zarówno przy wpłacie zaliczek oraz w rozliczeniu rocznym.
Istnieje jednak możliwość, żeby całość dochodów/przychodów z najmu wspólnej własności wykazywał jeden z małżonków, pod warunkiem że:
– między małżonkami jest wspólnota majątkowa;
– małżonkowie złożą w odpowiednim terminie w US odpowiednie oświadczenie o opodatkowaniu całości dochodu/przychodu przez jednego z małżonków (art. 8 ust. 3 Ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych oraz art. 12 ust. 6 Ustawy o zryczałtowanym podatku dochodowym).
W przypadku, gdy rozliczamy się ryczałtem, oświadczenie o wyborze opodatkowania całości przychodu z najmu przez jednego z małżonków, podpisane przez oboje małżonków, należy złożyć naczelnikowi US właściwego ze względu na ich miejsce zamieszkania do 20 stycznia danego roku podatkowego, a w przypadku rozpoczęcia osiągania przychodów w trakcie roku podatkowego w terminie pierwszej wpłaty na ryczałt od przychodów ewidencjonowanych (art. 12 ust. 7 Ustawy o zryczałtowanym podatku dochodowym).
